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业主在小区的权益遭到损坏,物业服务公司需要担责吗

发布时间:2016年4月6日 浏览次数: 1130

某物业公司与业主卢某所在的小区签订了5年的物业管理服务合同,约定由物业公司提供该小区的保安服务。2014年1月23日晚9点左右,卢某在其居住大楼的电梯内遭受不法分子袭击并因此而受伤。卢某因此将该物业公司诉至法院,要求解除物业管理服务合同,并赔偿其医疗费、误工费、交通费、营养费、护理费、整容费、学习中断费及精神损失费共计7万元。在这个涉及物业服务中保安义务的案例中,原告有人身伤害、财产损失,但法院最后判决物业服务公司无需赔偿卢某,请问对于物业服务公司承担法律责任的范围和归责原则、法律上是如何规定的?

案例分析:

本案例应以过错归责原则认定被告是否应赔偿原告。

《物业管理条例》中对保安的义务有以下规定:

一是保安义务是一种法定的消极义务。《物业管理条例》第四十七条规定:“物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业服务区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”由该规定可见,物业服务公司的安全防范工作仅限于“发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”在安全事故发生的条件下,保安义务是一种消极的安全防范义务,而不是积极的安全保护义务,而且该条规定也没有强制物业服务公司聘请保安人员。

二是保安义务也是一种合同义务。《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这条规定从侧面强调了保安义务具有约定性,其规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这个规定包含三个层次内容:物业服务合同是业主和物业服务公司之间权利义务产生的前提;物业提供的保安服务是双方在合同中约定的内容;物业服务企业在未能履行物业服务合同约定的前提下,导致了业主人身、财产安全受到损害,应当依法承担法律责任。

物业保安义务具有“双重性质”,既有法定性,也有契约性。法定性为根本性质,起着概括规定、约束限制物业保安合同的作用;契约性为首要性质,在适用上为第一位,即有契约依契约,无契约依法定或者契约违背法定时依法定的适用顺序。因此在确定物业保安义务法律责任的归责原则时候,必须区分有无契约存在,契约是否约定清晰明确:一是无过错责任,以未约定或者约定不明物业保安服务及合同约定违反法定为前提。《物业管理条例》第四十七条明确规定了物业服务公司应做到最低保安义务,物业服务公司必须知道法定保安义务,并且符合最低保安义务,不得违反法律强制规定。二是过错归责原则,以合同明确约定物业保安服务为前提。物业服务公司如果已经尽职尽责履行了合同规定的保安服务,业主仍然产生损失,或者完全由于业主自己的过错导致损失,物业则不承担赔偿业主人身、财产的损失;如果未能履行或者完全履行规定的保安服务,导致业主人身、财产损失,物业服务公司必须在过错范围内承担赔偿责任;若业主与物业服务公司同时存在过错,则双方按各自过错的比例,由法官自由裁量各自承担的责任。

本案例中该公司已经在小区设置了门卫岗及保安员,卢某不能提供其所遭受袭击系该公司不履行职责所致的证据,故该公司在卢某被袭击事实中没有过错,物业公司无需赔偿。

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